שנת 2022 מסתיימת לה והאמת שזו אולי השנה הכי מטלטלת שנתקלתי בה ברמה המקצועית בכל תריסר שנותיי בענף.
ואיך לא?
שנה שהתחילה עם המשך של שבירת שיאים מדי חודש בנטילת משכנתאות בקרב הציבור גם מבחינת כמות העסקאות וגם מבחינת כמות הכסף של כל משכנתא שנלקחת.
שנה שבה ראיתי משפחות ובודדים "מתאבדים" על כל עסקה וקונים בקצב היסטרי מחשש של עליית מחירים נוספת והרגשה שעוד רגע והרכבת בורחת ,שנה שבה ממוצע המשכנתא עלה מ-800 אלף וחצה את רף ה-1.1 מיליון למשכנתא חדשה.
שנה שבה שוק המשכנתאות חוץ בנקאיות פרח ושגשג כמו שלא נראה בעבר עם חברות חדשות שקמו ומציעות השלמה להון עצמי ומימון של עד 85% מגובה העסקה!
שנה שהתחילה עם ריביות נמוכות והחזרים אטרקטיביים לכל הלוואה.
ומסתיימת עם שפל חסר תקדים בכמות העסקאות שהתבצעו בחודשים האחרונים, שנה שמסתיימת בקיפאון בענף הנדל"ן שבמהלכה עלתה הריבית לרמות שטרם נראו ב 10 שנים האחרונות.
הרי אם יש הגדרה שיכולה לסכם את השנה הזו בענף זה צמד המילים "לא נורמלי"
לא נורמלי שאותו גודל דירה באותו איזור תעלה 100 אלף שקל יותר אחרי שבוע ואם נחכה לסוף החודש היא תעלה בעוד 10%.
לא נורמלי שאנשים קונים דירה אחרי שראו אותה פעם אחת למשך 5 דקות או לא ראו בכלל ! וחייבים לסגור לפני שיגיע הקונה הפוטנציאלי הבא וישלוף מחיר גבוה יותר ממה שפורסם כאילו לכסף אין בכלל ערך.
לא נורמלי החזרים חודשיים שעולים במאות ואלפי שקלים מידי חודש עבור כלל ציבור נוטלי המשכנתאות ומחירי השכירות מטפסים באותו היחס גם כן.
ואולי הדבר היחיד שנורמלי באמת שאחרי שנה מטלטלת כזו שסופה תביא לקיפאון השוק שמורגש בכל הארץ .
השילוב הזה של עליית מחירים קיצונית ועליית הריבית הביאה לכך שממצב שציבור שלם רץ לקנות כאילו אין מחר למצב שכולם כרגע יושבים על הגדר ומחכים לראות מה יהיה.
וזו נקודה מעניינת למחשבה ,הרי בסופו של דבר גם להמתנה וישיבה על הגדר יש מחיר כי כשתגיע השריקה וכל הממתינים יצאו לשוק שוב אנו נראה הסתערות מחודשת על הנדל"ן כי בסופו של יום יש ביקוש קשיח של 60 אלף משפחות חדשות שקמות בישראל המעוניינות לרכוש דירה מידי שנה.
מנקודת מבט אישית שלי כאיש מקצוע פעיל מאוד בשנה זו אני יכול לומר שלמדתי בה כל כך הרבה על התנהגות שוק ופסיכולוגיה צרכנית ומה כוחה של השפעת התקשורת, הממשלה וגם הבנקים על הלך הרוח של הציבור.
ראיתי שוק שקיבל תודעה מהתקשורת עוד משנה שעברה בכל הערוצים ובכל המדיות הכלכליות שדיווחו עליות מחירים, שוק שקיבל דלק של מטוסים מהבנקים בישראל שהם בעצם מימנו הלכה למעשה את כל עליות המחירים האלו, הרי זה לא שלאנשים יש פתאום יותר כסף בכיס , סכומי ההלוואות שנלקחו היו גבוהות יותר משמעותית.
בהוויה שלי נטילת משכנתא של 1.5 מיליון ₪ ומעלה למעמד הביניים הפכה להיות מצב רגיל וגם אם הסברתי והזהרתי רוכשים על הסיכונים הכרוכים בהתחייבות כזו הרי זה לא תמיד יכול היה לנצח את האמוציות בהן הרוכשים שהגיעו אליי עם עסקה סגורה וחתומה או עסקה על הפרק שהמחשבה עליה זה או עכשיו או לעולם לא ואנחנו הולכים על זה לא משנה מה ובכל מחיר.
אז אחרי הטלטלה שחווינו השנה למה אנו יכולים לצפות בשנת 2023 😊
בהסתכלות שלי סימן שאלה אחד גדול.
הלך הרוח ששורר מדבר על אפשרות של ירידת מחירים כזו שיכולה להגיע ל 10% אך לא יותר. כרגע לפי המדדים זה לא נראה אך לא נהיה מופתעים בכלל אם בהמשך השנה כן נראה.
אך גם אם כן הנטייה של הנדלן היא למעלה בסופו של יום כך שגם אם יהיו ירידות בזמן הקרוב לטווח הארוך כנראה שנמשיך לראות מגמות של עלייה אם כי בקצב עדין ואיטי.
ריביות הבנקים- צריך לזכור שאפילו שהריביות היום הן אמנם גבוהות יותר משנה שעברה או מהשנים האחרונות מבחינה היסטורית הן אינן גבוהות כלל מדינת ישראל ידעה שנים שבה ריבית הייתה גבוהה יותר ואנחנו מדברים על שנות האלפיים. מי שחי את שוק הנדלן בתחילת המילניום יידע לספר שריביות המשכנתא היו באיזור של 10% לשנה ואף יותר.
לא נראה באופק כי תהיה איזו ירידה משמעותית בריבית ויש הגורסים כי כל עוד תימשך המלחמה באוקראינה ולא תשרור יציבות באירופה נמשיך לראות עליות בריבית.
וגם אם תהיה ירידה בריבית קשה להאמין שהריביות יחזרו למה שהיה לפני שנה היות שגם מצב זה של ריבית בנק ישראל שעמדה על 0.1% זה אינו מצב רגיל, מדובר היה בשפל היסטורי שטרם ידעה אותו מדינת ישראל.
ובכל זאת אם יש מסר שאני יכול להעביר אחרי כל סימני השאלה והנבואות עבורכם זה קודם כל להסתכל קדימה ,לא לשקוע במה היה או מה לא היה, העבר הוא עבר.
ואנו נמצאי בהווה ומסתכלים קדימה ,ההמלצה שלי היא לנוע בכל מחיר אל עבר עסקת הנדל"ן שמתאימה לכם. וכשאני אומר בכל מחיר לא הכוונה לשלם סכומים שאינם מותאמים אלא לחפש בכל מחיר את העסקה שמתאימה יחד עם תזרים נכון לכם ואני מאמין שכל אחד יכול ויכולה להיות האפשרות עם כיוון נכון תכנון מקדים והרבה אמונה.
אם יש בבעלותכם כבר נכס מצוין תחשבו איך אפשר לשדרג או לחלופין לרכוש נכס נוסף להשקעה, אם אין לכם נכס נד"לני זה הזמן לחשוב איך כן לדרוס רגל בשוק זה ויפה שעה אחת קודם!
גם אם זה לא בדיוק מה שחשבתם וגם אם אולי זה לא בית חלומותיכם וגם אם אין באפשרותכם לקנות דירה שמתאימה לצרכיי המשפחה זה בסדר ללכת על משהו צנוע יותר אך יהיה לכם אפיק השקעה.
זה המפתח להתחלה ומצעד ראשון שעושים אני יכול לספר לכם מניסיון עשיר של מאות לקוחות שההמשך כבר קורה בכוח האנרציה של החיים.
רק צריך להתחיל.
ואני כאן כדי לתת לכם את היעוץ וההכוונה המקצועית והמדויקת ביותר עבורכם ובשבילכם.
כי בשבילי לקדם ולגרום למשפחות ובודדים לצאת מנקודה מסוימת ולפרוץ לשוק בצורה מבוקרת ומושכלת על בסיס שקיפות וידע זהו הערך שאני מביא למקצוע שבחרתי בו…וגם לחסוך לכם הרבה כסף במשכנתא 😊.
מוזמנים לשתף ולתייג משפחה וחברים שאתם חושבים שרלבנטי עבורם.
נתראה ב-2023 😊
הרבה תמורות קרו בכלכלה הישראלית והעולמית השנה שגרמו והביאו לשינויים והנסיקה בריביות. הסיבות הן ברורות ועליהן כבר הרחבתי בעבר.
אם אני מסתכל בתמונה גדולה וכוללת בהחלט עליית הריבית הביאה את שוק הנדלן לקיפאון שלא נראה בשנים האחרונות אך אם נעמיד לאורך השנים נבין שהריבית היא כלל אינה גבוהה ביחס למה שידעה מדינת ישראל לאורך השנים.
ומי שלקח או שהוריו לקחו משכנא יידעו לספר שהיו תקופות שהריביות היו 10% ואף יותר, רק הענייןם הוא שמחירי הנדל"ן לא היו כל כך גבוהים כמו שהם היום.
ולכן דווקא איפה שאני שם את הדגש זה לא הקריבית היא לא מה שהקפיאה את השוק זה המחירים הבלתי נתפסים שאנו רואים היום של מחירי הדירות והבתים.
נראה כאילו בתים צמודיי קרקע הפכו לדבר שאינו נגיש כלל יותר למכעמד הביניים אלא אם יש הורים שכבר רכשו קרקעות ו/או הרוכש הוא מעמד הביניים שעשה אקזיט מטורף.
המרחק הגדול שנמצא בין מחיר לבין יכולות כלכליות נראה בעיניי כעיוות אחד ואינו עולה בקנה אחד עם המנציאות היומיומית של הכנסות למשפה.
מדוע? בוא ניקח דירה בפריפריה 4 חדרים או מחיר 2 מיליון הוא די בסיסי ? אם הבאנו את ההון העצמי הנדרש שהוא 500,000 ₪ כלומר צריך עוד משכנתא 1.5 מיליון. כמה משלמים על זה ? מינימום 7500 ₪ לחודש ומדובר על 30 שנה שההחזר עוד צפוי עלול לעלות עם הזמן.
למשפחה ממוצעת מעמד ביניים המשתכרת כ 15-18 אלף ₪ נטל כזה הוא גבוה מאוד שייתכן מאוד לא יוכלו לעמוד בו לשמן רב.
אז איך הגענו לדבר כזה?
לעולם שבו המחירים לא הגיוניים עבור מעמד הביניים. התשובה נמצאת קודם כל התנהגות שוק ויותר מכך מי יצר את זה.
בבסיס אפשר לראות כי שוק הנדלן שהחל בעליות מקיץ 2021 עד היום קיבל הדים חזקים בתקשורת, ההודעות הבלתי פוסקות על עליית מחירים ואי מתן תכנית אמיתית רוחבית וכללית לזוגות הצעירים גרמה להם וגם למשקיעים לצאת החוצה ולהתאבד על כל פיסת דירה שיש, ומה זה משנה בכלל עוד 200 אלף או לא ? העיקר שנקנה ושיהיה לפני שהרכת תברח !!!
ומי נתן את הדלק בסוף לכל העליות האלו ? הרי זה לא שלאנשים נהיה יותר כסף ומרוויחים יותר את העליות תדלקו הבנקים שמימנו עבור האזרחים את ההפרשים ויצרו מציאות שממוצע המשכנתא עלה מ 800 אלף ל 1.1 מיליון. פשוט מטורף.
